Els immobles propietat del fons de pensions de la CASS estan valorats en setze milions d’euros

Els béns que són propietat del fons i que gestiona per delegació un equip de la CASS són el centre sociosanitari El Cedre, l’edifici habilitat com a seu social de la CASS i el ja citat edifici de Prada Casadet. També un pis denominat Can Solà i l’antiga residència Solà d’Enclar. Tots aquests, d’una manera o altra estan arrendats. Sense ser operatius, l’FJR també té la propietat d’un terreny anomenat La Rocalla i l’antic hospital al carrer Gil Torres d’Andorra la Vella. L’immoble que podria tenir un valor en ús més important, s’ha dit ja, és el complex de Prada Casadet, que podria anar de 17,5 a 21,4 milions d’euros; la residència del Cedre podria assolir un valor d’entre 7,9 i 9,5 milions d’euros; i la seu de la CASS podria tenir un valor raonable d’entre 6,1 i 7,4 milions d’euros Quant al valor comptable, el més valorat de tots és l’immoble del Cedre (8.541.865,36 euros), la seu social de la CASS està valorada en 3.451.550.78 euros i el complex de Prada Casadet té un valor de comptable de 3.153.343,28. El pis Can Solà està valorat en 36.353, 16 euros i l’antiga Residència Solà d’Enclar té un valor comptabilitzat per l’FJR de 302.198,19 euros. El valor raonable s’estableix a partir del rendiment que es pot obtenir de cadascun dels edificis o immobles. En concret, i segons la informació del fons de pensions de la CASS, el valor raonable (o en ús) de les propietats s’ha determinat utilitzant el mètode de descompte de fluxos de caixa. Les principals hipòtesis utilitzades han estat les següents: taxa de descompte del 5% i del 6%, projecció d’ingressos en base als contractes existents i vinculada a una estimació d’inflació (del 7,1% al 2023, del 6,3% al 2024, 3,4% al 2025, 2,3% al 2026, del 2% a partir de 2027) i, projecció de despesa corrent i inversió segons les dades actuals i l’antiguitat de l’edifici, i una estimació del valor terminal amb una taxa de descompte constant del 5% i del 6%, respectivament. Tenint en compte això, l’immoble que podria tenir un valor en ús més important, s’ha dit ja, és el complex de Prada Casadet, que podria anar de 17,5 a 21,4 milions d’euros; la residència del Cedre podria assolir un valor d’entre 7,9 i 9,5 milions d’euros; i la seu de la CASS podria tenir un valor raonable d’entre 6,1 i 7,4 milions d’euros. El valor raonable de l’antiga residència del Solà d’Enclar podria oscil·lar entre 344.873 euros i 625.450 euros. I el pis Can Solà aniria d’un valor raonable d’entre 90.746 i 111.659 euros. Aquest valor raonable va molt lligat al rendiment que se’n pot obtenir en forma d’arrendament. Segons l’FJR, tots els arrendaments en vigor són de caràcter operatiu i poden ser rescindits en qualsevol moment i de forma unilateral segons el preavís acordat per contracte o pel que estableixi la legislació en vigor que sigui d’aplicació. L’immoble més rendible és Prada Casadet, pel qual es va ingressar el 2022 1.623.335,31 euros (1.408.383,96 el 2021). Pel Cedre l’FJR va rebre 465.611,99 (450.737,64) i per l’edifici social de la CASS es va ingressar 370.664,48 euros (358.823,32). El que s’obté per la residència Solà d’Enclar (52.166,56) i el pis de Can Solà (5.250 euros) és molt inferior. BÉNS NO OPERATIUS Com s’ha esmentat, hi ha béns de propietat del fons de pensions que estan considerats com a no operatius. D’aquí que el valor comptable de l’antic hospital de Santa Coloma o del terreny La Rocalla, també a la mateixa població, sigui força baix, especialment en el primer cas. La valoració comptable que es fa del primer dels dos immobles citats és de 8.201 euros (tot i que el 2022 es van ingressar 6.934 euros pel seu lloguer). En el segon cas arriba a 581.624 euros. El terreny en qüestió, en principi, no rendeix ni un cèntim d’euro. En els casos del terreny de La Rocalla i de l’antic centre hospitalari de Santa Coloma no és possible realitzar una estimació del seu valor en ús mitjançant el mètode de descompte de fluxos de caixa, perquè, com s’ha dit, no generen rendes o són ínfimes i lligades a qüestions molt especials i específiques. Tanmateix, segons un peritatge de data juliol de 2022 realitzat per l’arquitecte Pep Soriano, el valor raonable del terreny La Rocalla és d’1.674.541,00 euros. En el cas de l’antic centre hospitalari, segons el mateix peritatge, el valor raonable, estimat utilitzant la hipòtesi que l’adquirent assumeix el cost de les proteccions necessàries per habilitar aquest terreny i immoble i el cost d’enderrocar l’immoble existent és de 639.476 euros.